알기 쉬운 토지 상식 안내(1탄)

알기 쉬운 토지 상식 안내(1탄)

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1. 표준지공시지가와 개별공시지가란?

○ 개별공시지가란
표준지 공시지가(국토교통부장관이 매년 결정·공시)를 기준으로 시장·군수·구청장이 해당지역의 개별토지의 특성과 표준지의 토지특성을 조사·비교하여 산정, 결정·공시하는 개별토지의 단위면적 당 가격(원/㎡)을 말한다.

○ 개별공시지가는 어디에 쓰이나요?
개별공시지가는 토지관련 국세 및 지방세, 개발부담금 및 각종 부담금의 부과기준으로 활용된다.

○ 표준지란 행정구역 단위별로 용도지역, 지목, 토지의 이용상황, 공적규제, 가격수준 등을 고려하여 선정된 대표성이 있는 전국의 약50만 필지의 토지로서 개별공시지가 산정 시 기준이 되는 토지를 말한다.

○ 표준지공시지가는 국토교통부장관이 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가업자에게 의뢰하여 인근 유사토지의 거래가격, 임대료 등을 종합적으로 조사·평가·참작하여 결정·공시한 표준지의 단위면적 당 가격(원/㎡)이다.

○ 표준지공시지가는 어디에 쓰이나요? 
개별공시지가 산정의 기준이 되며 공공용지 매수 및 토지의 수용·사용에 대한 보상, 국공유지의 취득 및 처분, 「국토의 계획 및 이용에 따른 법률」 등에 따라 조성된 용지 등의 공급, 분양 등에 활용된다.

 

2. 부동산실거래신고 및 등기신고 안내

○ 신고대상 : 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리(입주권, 분양권)에 관한 계약을 체결한 경우
○ 신고기한 : 거래계약의 체결일이나 계약의 효력이 발생한 날로부터 60일 이내
○ 신고방법 : 직접방문 또는 인터넷(http://rtms.gijang.go.kr)   
○ 신고의무자 : 거래 당사자(매수자 및 매도인), 중개업자

▲ 신고기한경과, 거래가격 허위 신고 시 과태료부과

	1억 미만	1억 이상 ~ 5억 미만	5억 이상
3개월 이하	10만원	25만원	50만원
3개월 초과 및 신고거부	50만원	200만원	300만원

▲ 중개업자가 중개한 경우
1) 해당중개업자가 직접신고
2) 공동중개인 경우 공동신고
3) 소속공인중개사에게 위임가능

▲ 쌍방(매도, 매수인)의 직접거래의 경우
1) 매도, 매수인 공동작성(서명 또는 날인)하여 1인이 신고
2) 공동 작성된 신고서를 매도, 매수인 중 1인이 위임하여 신고가능 (위임장, 인감증명서 첨부)

○ 부동산등기 신청기간
거래계약의 반대급부의 이행이 완료되거나 계약효력이 발생한 날로부터 60일 이내

▲ 지연 기간에 따라 거래금액의 5% ~ 30%까지 과태료 차등부과.

부과기준	부과금액
2개월 미만 해태한 경우	과태료 기준금액의 100분의 5
2개월 이상 5개월 미만 해태한 경우	과태료 기준금액의 100분의 15
5개월 이상 8개월 미만 해태한 경우	과태료 기준금액의 100분의 20
8개월 이상 12개월 미만 해태한 경우	과태료 기준금액의 100분의 25
12개월 이상 해태한 경우	과태료 기준금액의 100분의 30

 

3. 개발부담금은 무엇인가요?

Q : 개발부담금은 무엇이며, 토지를 개발하면 무조건 개발부담금 부과대상인가요?

A: 개발부담금은 개발사업에 따라 발생하는 개발이익을 환수하기 위한 목적으로 부과‧징수하는 부담금을 말합니다.
개발부담금 부과대상 개발사업의 범위는 택지개발사업(1호),산업단지개발사업(2호),관광단지조성사업(3호), 도시개발사업,지역개발사업 및 도시환경정비사업(4호), 교통시설 및 물류시설용지조성사업(5호), 체육시설부지조성사업(6호), 지목변경수반사업(7호), 그 밖에 이와 유사한 사업(8호)입니다.
이 중 인허가 시 사업대상 토지면적 규모가 660㎡이상인 사업은 부과대상사업에 해당됩니다. 다만, 2017.01.01.~ 2019.12.31. 인허가 사업은 부과대상 토지면적이 1,000㎡이상으로 한시적 완화되었습니다.

 

Q : 개발이익이란 무엇이며, 개발부담금 산정방식은 어떻게 되는가요?

A: 개발이익이란 개발사업의 시행이나 토지이용계획의 변경, 그 밖의 사회적 경제적 요인에 따라 정상지가상분을 초과하여 개발사업을 시행하는 자나 토지소유자에게 귀속되는 토지가액의 증가분을 말합니다.

개발부담금 =개발이익× 25%(개별입지사업) 또는 20%(계획입지사업)
= (개발사업 준공인가 시 토지의 가액 - 개발사업 인허가 시 토지의 가액 - 개발비용 - 인가부터 준공인가까지 정상적인 토지가격의 상승분) × 부담률 (25% 또는 20%)
 ※ 개별입지사업(7,8호사업), 계획입지사업(1~6호사업)

 

4. 안전한 부동산거래를 위한 부동산 대표자실명제

부동산 소유권을 실체적 권리관계와 일치하도록 실권리자 명의로 등기하여 탈세, 탈법행위 등 반사회적 행위를 방지를 목적으로 함.

○ 용어 정의
▲ 명의신탁자: 명의신탁약정에 따라 자신의 부동산에 관한 물권을 타인의 명의로 등기하게 하는 실권리자
▲ 명의수탁자: 명의신탁약정에 따라 실권리자의 부동산에 관한 물권을 자신의
명의로 등기하는 자

○ 처분대상자
▲ 명의신탁약정금지 규정을 위반한 명의신탁자
▲ 명의신탁약정금지 채권자 및 동조동항의 규정에 의한 서면에 채무자를 허 위로 기재하여 제출하게 한 실 채무자
▲ 소유권이전 계약을 체결하고 반대급부일로부터 3년 이내에 등기하지 않은 자

○ 과징금 부과 :부동산 가액의 10~30%의 금액   ※ 과징금 부과기준 : 다음 부과율을 합하여 산정
- 부동산평가액 기준 : 5억원이하 : 5%, 5억원~30억원이하 : 10%, 30억원초과 : 15%
- 위무위반경과 기간 : 1년이하 :5%, 1년~2년이하 : 10%, 2년초과 : 15%

○ 벌칙
▲ 명의신탁자: 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금
▲ 명의신탁 교사한 자: 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금
▲ 명의신탁 방조한 자: 1년 이하의 징역 또는 3억원 이하의 벌금

 

5. 지적도란 무엇인가요?

Q : 지적도란?

A: 토지의 소재, 지번, 지목, 면적, 축척, 인접도로와의 폭, 토지모양, 토지의 등급, 경계선, 토지의 쓰임새 등을 알기쉽게 표시한 지도입니다. 즉, 토지를 보다 더 세분화시켜 필지별로 경계를 그어놓아 해당 토지의 경계 및 쓰임새를 확인 할 수 있는 지도입니다.

 

Q : 그럼 지적도를 어디서 확인 하나요?

A: 가까운 구청이나 군청 및 읍면동사무소에서 발급 가능하나, 오늘은 인터넷 발급방법에 대해 소개해드리겠습니다.
첫 번째 방법: 민원24 (http://www.minwon.go.kr)  
두 번째 방법: 토지이용규제정보서비스 (http://luris.molit.go.kr)

 

Q : 마지막으로 지적도를 보는 방법이 궁금하시지요?

A: 첫째, 방위는 위쪽을 기준으로 북쪽이오니 지적도 확인시 참고바랍니다. 둘째, 지적도에는 축척을 통해 지도를 볼 수 있습니다. 지도상 1cm가 실제거리를 반영하는 것이니 지도를 보실 때 실제거리를 가늠하실 수 있습니다. 셋째, 지적경계선을 통하여 해동 토지의 경계확인이 가능하며, 마지막으로 하천과 도로 등 인근 건물을 통하여 실제 토지의 정확한 위치를 알 수 있습니다.