신탁대출 담보대출 비교 보증보험 가입 신탁대출 임대가능 여부

신탁대출 담보대출 비교 보증보험 가입

다가구, 모텔, 고시원 같은 특수한 부동산을 담보로 높은 대출 한도를 원하시나요? 그렇다면 아래의 내용을 잘 살펴보시길 바랍니다.

 

신탁대출이란 무엇이며, 어떻게 작동하는지, 그리고 어떻게 신청해야 하는지 자세히 설명합니다. 또한, 신탁대출의 장점과 단점, 그리고 주의해야 할 점을 알려드립니다.

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목 차

1. 근저당권과 담보신탁 비교

1-1. 근저당권

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금융기관은 부동산 담보 대출 시 대부분 근저당권 설정을 통해 담보를 확보합니다. 이는 채무자가 소유권을 유지하면서 부동산을 담보로 대출을 받는 방식입니다.

 

하지만 금융기관은 최대한도에서 지역별 최우선변제금을 공제한 후 대출금을 지급하는데요. 만약 최우선변제금 공제 없이 대출을 받고싶다면 MCI 또는 MCG 모기지 신용보험 가입을 통해 방공제 없이 최대한도까지 대출이 가능합니다.

 

그렇지만 다가구, 모텔, 고시원과 같은 특수물건의 경우에는 모기지 신용보험 가입이 현실적으로 어렵습니다. 이 경우 저당권 대신 '담보신탁'이라는 방법으로 담보 설정을 할 수 있습니다.

 

1-2. 담보신탁

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담보신탁은 '담보'와 '신탁'이 합쳐진 용어입니다. 풀어서 설명하면 대출을 받기 위해 소유권을 신탁회사에 이전하여 관리를 맡기는 것을 의미합니다.

 

소유권은 넘어가지만 형식적인 이전이며 실제 소유자는 임대 및 매매를 자유롭게 할 수 있습니다. 신탁대출은 1금융권 은행에서는 거의 취급하지 않습니다.

 

2금융권에서도 신협이나 새마을금고의 일부 지점에서만 취급하고 있습니다.

 

2. 신탁대출이란?

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신탁대출은 부동산을 담보로 대출을 받는 방식입니다. 부동산 소유자가 자신의 부동산을 신탁회사에 맡기고 신탁회사는 부동산을 관리하며 금융기관에 수익권증서를 발급하여 대출금을 조달합니다.

 

2-1. 신탁대출의 장점

부동산 가치의 7~9할까지 높은 대출이 가능하고 일반적인 금융기관 대출보다 빠르게 진행 가능합니다. 대출 대상은 개인 사업자, 법인 등 다양한 분들이 가능하고 언제든지 조기 상환이 가능합니다.

 

2-2. 신탁대출의 단점

대출 기간 동안 신탁회사에 소유권이 이전되고 일반 대출보다 금리가 높고 신탁계약 수수료가 발생합니다.

 

3. 신탁대출이 필요한 경우

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신탁대출은 일반적으로 높은 대출한도를 받기 위해 활용됩니다. 이는 신탁대출이 저당권과 달리 '방 빼기'로 불리는 최우선변제금을 공제하지 않기 때문입니다.

 

앞서 설명드렸다시피 금융기관은 임차 여부와 관계없이 방 개수만큼 최우선변제금을 차감하고 대출을 진행합니다. MCI나 MCG 보증보험 가입 시 방공제 없이 대출한도가 나올 수 있지만 보증보험 가입이 불가능한 경우도 있는데요.

 

이러한 경우 신탁대출이 필요하게 됩니다.

 

4. 보증보험 가입이 안되는 경우

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보증보험은 물건 소유자의 거주 여부에 따라 가입여부가 결정될 수 있습니다. 일반적으로 소유자가 거주하지 않을 경우 보증보험 가입이 어려울 수 있으며 이는 다음과 같은 경우에 발생합니다.

 

첫째, 소유자가 법인일 때

왜 법인은 보증보험 가입이 안될까요? 법인은 자연인과 달리 실제 거주할 수 있는 개인이 존재하지 않습니다. 따라서 보증보험 가입 시 필수적인 요건인 '본인거주'를 충족하지 못하게 됩니다.

 

둘째, 다가구주택이나 상가주택 등 방 갯수가 여러 개인 경우

이런 주택은 집주인이 실제로 거주하더라도 주인세대에만 거주하고 나머지는 모두 임대를 줄수밖에 없습니다. 따라서, 다가구 주택이나 상가주택과 같이 방 갯수가 여러개인 경우에는 보증보험 가입이 안되는 것입니다.

 

셋째, 선순위 임대차가 있는 경우

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가끔 월세나 전세를 준 주택에 대해 후순위담보대출을 받으면서 보증보험 가입이 가능한지 묻는 고객님들이 있는데요. 원칙적으로 불가합니다. 다시 한번 말씀드리지만 보증보험을 가입할수 있는 조건은 본인이 직접 거주하는 것입니다.

 

넷째, 모텔, 호텔 등 숙박시설인 경우

모텔이나 호텔 같은 숙박업소는 며칠 묵어가는 곳이지 거주하는 곳이 아닙니다. 거주하는 곳이 아니기 때문에 당연히 보증보험을 가입할수가 없는거에요.

 

5. 신탁대출의 안전성

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신탁대출은 소유권이 일시적으로 신탁회사로 넘어가기 때문에 불안감을 느끼는 것은 당연합니다. 하지만, 소유권이 넘어갔다고 해서 대출자가 해당 부동산을 점유할 권리가 사라지는 것은 아닙니다.

 

대출 상환 후에는 소유권이 다시 실제 소유자에게 귀속되며 신탁부동산이라고 해서 주택수 계산에서 빠지는 것도 아닙니다. 재산세, 종부세 등의 부과도 실제 소유자에게 이루어집니다.

 

또한, 소유자는 부동산의 매매 및 임대가 가능합니다.

 

6. 신탁대출 임대가능 여부

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신탁된 부동산도 임대가 가능합니다. 하지만 일반 부동산과 달리 신탁회사와 은행의 동의 절차를 거쳐야 합니다. 일반적으로 임대차 보증금만큼 대출금을 상환하는 조건으로 임대차 동의를 받을 수 있습니다.

 

신탁대출에 대해 꼼꼼하게 살펴봤는데요. 높은 대출 한도가 필요한 경우 신탁대출은 매력적인 선택지가 될 수 있습니다. 하지만, 소유권 이전이라는 특성 때문에 신중하게 판단해야 합니다. 

 

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