전세퇴거자금대출 세입자 전세보증금반환대출 신청시기 약정위반 해결방법
갑자기 세입자가 나간다고 하나요? 아니면 대출규제로 인해 전세퇴거자금대출 한도가 안 나오시나요?
전세퇴거자금대출을 마련하는 방법이나 전세보증금을 제때 돌려주지 못했을 때 어떤 법적 처벌을 받게 되는지에 대해서 설명해 드리겠습니다.
목 차
1. 전세퇴거자금대출이란?
전세퇴거자금대출은 '전세보증금반환대출' 또는 '임차보증금반환대출' 이라고도 불리는 금융상품입니다. 집주인이 임차보증금을 반환하기 위해 받는 대출로서 다음과 같은 경우에 주로 활용됩니다.
신규 임차인을 제때 못 구하는 경우, 임차인을 내보내고 주택을 매도하고자 하는 경우, 직접 해당 주택에 들어가서 살고자 하는 경우
첫 번째와 두 번째 경우는 단기성 자금이기 때문에 중도상환수수료가 낮은 전세퇴거자금대출이나 사업자담보대출을 활용하는 것이 일반적입니다.
반면, 세 번째 경우는 장기성 자금이므로 무엇보다 금리가 낮은 상품을 활용해야 합니다.
2. 전세퇴거자금대출 신청시기
그렇다면, 전세퇴거자금대출은 언제 신청해야 하는 것일까요? 전세퇴거자금대출은 원칙적으로 전세퇴거일 2개월 전부터 신청이 가능합니다.
하지만 금융시장 상황에 따라 금리가 변동될 수 있기 때문에 요즘처럼 금리가 하락하는 시기에는 30일 전에 신청하는 것을 권장합니다.
전세퇴거자금대출 신청 후 서류 심사 및 승인까지 약 2~3주 정도 소요가 되는데요. 따라서 전세퇴거일 1주일 전에 신청하는 것은 매우 위험하며 원활한 대출 진행을 위해 충분한 시간을 확보하여 신청하시기 바랍니다.
만약 신규 세입자를 구해서 전세금을 돌려주고자 할지라도 일단 대출은 대출대로 신청해놓고 신규세입자 구하는 것이 좋습니다. 대출은 실행 전까지는 언제든 취소할 수 있습니다.
3. 전세퇴거자금대출 최대한도
전세퇴거자금대출의 최대한도는 LTV 기준 최대한도와 DSR 기준 최대한도 중 낮은 금액을 기준으로 결정됩니다.
LTV 기준 최대한도는 규제지역에서는 1주택자가 LTV 50%, 다주택자가 LTV 40% 이며 비규제지역에서는 1주택자가 LTV 70%, 다주택자가 LTV60% 가 각각 적용됩니다.
이어서 DSR 기준 최대한도를 설명드리겠습니다. 1금융권은 DSR 40%, 2금융권은 DSR 50%가 각각 적용이 되는데요. 주택담보대출에 있어서 DSR 40%는 신용대출이 하나도 없다고 가정했을 때 연소득의 약 8.5배 정도라고 보시면 되구요.
DSR 50%는 연소득의 약 10배 정도라고 보시면 됩니다.
4. 전세퇴거자금대출 금리
현재 전세퇴거자금대출 금리는 약 3.5% ~ 4% 수준입니다. 고신용자의 경우 더욱 낮은 금리를 제공하는 금융기관들이 있습니다. 다만, 시장 상황에 따라 금리는 변동될 수 있다는 점을 유념하시기 바랍니다.
* 최저금리 기준 : 농협은행(3.17%), 경남은행(3.38%), 하나은행(3.50%), 삼성화재(3.52%), 대구은행(3.53%)
5. 전세퇴거자금대출 유의사항
전세퇴거자금을 받으시면 다음과 같이 추가 주택 매수금지 약정서를 작성하게 되는데요! 하지만, 많은 서류 때문에 본인이 서명한 내용을 기억하지 못하여 약정을 위반하는 경우가 발생하고 있습니다.
일반 매매의 경우에는 매매잔금일이 약정 위반시점이 되지만 분양의 경우에는 분양계약 체결 시점부터 약정위반으로 간주됩니다. 때문에 분양계약으로 인해 약정 위반에 걸리는 경우가 많습니다.
약정 위반 시 전세퇴거자금대출의 즉각 환수 및 향후 3년간 주택 관련 대출금지 조치가 취해집니다.
6. 전세퇴거자금대출 약정위반 해결방법
전세퇴거자금대출 약정을 어겼을 때 즉시 환수 통보를 받으면 꽤나 곤란한 상황이죠. 하지만 이런 문제를 해결하는 방법 중 하나는 배우자가 사업자담보대출을 활용해 기존 전세퇴거자금대출을 상환하는 것입니다.
배우자가 현재 사업자가 아니더라도 괜찮습니다. 사업자 등록과 동시에 대출을 진행할 수 있습니다.
그러나 실무적으로는 전세퇴거자금대출을 바로 사업자담보대출로 상환하는 것은 불가능하기 때문에 우선 브릿지 대출을 활용하여 전세퇴거자금대출을 상환한 뒤, 사업자담보대출을 진행하게 됩니다.
7. 사업자담보대출 핵심요약
DSR이나 LTV 규제로 인해 전세퇴거자금대출의 한도가 부족한 경우 사업자담보대출을 활용하여 부족한 자금을 마련할 수 있습니다. 따라서 전세퇴거자금 부족으로 어려움을 겪고 계신다면 사업자담보대출을 고려해 보세요.
자격조건은 주택보유자 또는 공동소유자, 또는 그의 배우자여야 합니다. 직군은 무관합니다. 현재 사업자라면 가장 좋겠지만 사업자가 아닌 직장인, 프리랜서, 무직자, 주부도 가능합니다.
다만, 무직자나 주부 등은 신용카드 사용액 등을 통해 소득 추정이 가능해야 합니다. 주택의 시세는 KB시세 기준으로 최소 1.5억 원 이상이어야 합니다. 가능한 물건은 아파트, 빌라, 오피스텔 등입니다.
단독 주택의 경우는 사실상 어렵다고 보셔야 합니다. 최대한도는 상호금융권이 LTV 80%, 저축은행이나 캐피탈은 LTV 85%입니다.
하지만, 상호금융권은 방공제를 반드시 하기 때문에 LTV한도가 동일하더라도 실제로는 저축은행이나 캐피탈의 한도가 조금 더 높은 편입니다.
대출금리는 본 영상 촬영 시점 기준으로 상호금융권이 약 5% 내외이고 저축은행이나 캐피탈은 7~10% 내외의 금리를 형성하고 있습니다.
8. 전세보증금을 제때 못 돌려주면?
요즘 대부분 전세반환보증보험에 가입되어 있기 때문에 그 기준으로 안내해 드리겠습니다. 퇴거일에도 임차인이 전세보증금을 돌려받지 못하면 임차인은 임대차 만기 다음 날 임차권 등기명령 신청을 해야 합니다.
이는 등기부에 임차권이 자신에게 있다는 사실을 명시하는 절차입니다. 임차권 등기명령이 등기부에 기재되면 임차인은 보증보험사에 전세금 반환 신청을 합니다.
보증보험사는 등기부 확인 및 심사 후 보증금을 반환해 줍니다. 이 절차가 보통 2~3개월 정도 소요됩니다. 보증보험사는 전세금을 반환한 날로부터 구상권을 행사하여 연 5~6% 정도의 이자를 청구합니다.
만약 이자를 납부하지 않으면 보증보험사는 경매 신청을 통해 강제로 전세보증금 원금 및 이자를 징수할 수 있습니다.