토지담보대출은 토지를 담보로 대출을 받는 일종의 대출입니다. 토지를 구매하거나, 토지위에 건축물을 만들고자 할때 이용이 가능한 금융상품입니다.
토지담보대출은 부동산을 구매하는 데 필요한 자금을 조달할 수 있는 좋은 방법이 될 수 있습니다. 그렇지만, 토지담보대출을 받기 전에 모든 조건을 이해하고 대출금을 상환할 수 있는지 확인하는 것이 중요합니다.
목 차
1. 토지담보대출 한도
개인 명의의 가계대출로 받게 되면 DSR규제가 적용되어 한도가 거의 안 나오는 편이기에 사업자 조건으로 토지 담보대출을 실행한다고 전제하고 안내해 드리도록 하겠습니다.
토지는 일반적인 비주택 담보대출과 달리 지역별, 지목별로 LTV한도가 상이합니다. 지목이 전,답,과수원인 경우에는 토지 감정가액의 60~65%, 나대지의 경우에는 감정가액의 70%, 개발행위 인허가를 득한 토지의 경우에는 감정가액의 최대 80%까지 토지 담보대출이 가능합니다.
여기서 눈여겨봐야 할 것은 토지시세 산정 기준이 토지 감정가액이라는 것입니다. 아파트나 주상복합 건물 등의 집합건물을 제외한 부동산들은 시세라는 것을 파악하기 힘든데요.
그래서 금융기관들은 토지담보대출을 진행하기 전 합산 감정을 통해 땅의 가치를 대략적으로 확인을 합니다. 은행에서 내가 가지고 있는 토지의 가치를 높게 쳐주면 그만큼 대출 한도가 늘어나게 됩니다.
토지 담보대출의 한도를 높게 받기 위해서는 이것저것 발품을 파는 노력이 필요합니다. 그렇지만 아무 곳에나 가서 토지 담보대출에 대해 문의를 주시면 안 되고 토지를 주력으로 취급하는 금융사의 지점을 먼저 파악한 후에 상담을 받아보실 것을 권유드립니다.
2. 토지담보대출 DSR
총부채 원리금 상환 비율 DSR은 연간 납부해야 할 대출 원금과 이자의 합계액을 소득 대비 일정비율 이내로 제한하는 규정입니다.
현재 가계대출의 총액이 1억을 초과하는 경우 1금융권은 DSR 40%, 2금융권은 DSR로 50%를 각각 적용해 대출한도를 산출하고 있습니다.
토지대출의 경우에도 DSR 규제를 적용받고 있기 때문에 일반 개인 조건으로 토지 담보대출을 받는 경우에는 1금융권에 비해 10% 정도 DSR의 여유를 가질 수 있는 단위농협이나 축협, 수협, 새마을금고 등의 상호금융권을 이용하는 것이 유리합니다.
이 10%가 아무것도 아닌 것 같지만 금리나 다른 조건이 동일하다고 할 때 대출한도 금액이 1금융권에 비해서 1.2배 정도 됩니다.
이러한 지역 상호금융사들은 DSR 측면에서 뿐만 아니라 실제 그 지역 토지를 담보로 대출을 해준 경험이 많기 때문에 1금융권보다는 감정가를 더 높게 봐주는 등 몇 가지 추가적인 이점이 있습니다.
만약 DSR 규제로 인해 개인으로 토지 담보대출이 불가한 경우에는 사업자 조건으로 토지 담보대출을 진행해야 하는데요. 단, 이때에는 은행에 미리 해당 토지를 어떤 목적으로 활용할지에 대한 계획서를 제출해야 합니다.
3. 일반적인 대출신청 방법
우리가 일반적으로 대출을 신청하는 방법에는 금융사 홈페이지나 앱을 통해 온라인으로 신청하거나 은행 창구에 직접 방문해서 대출을 신청할 수도 있고 대출상담사를 통해서도 대출을 신청할 수가 있습니다.
하지만 이건 어디까지나 일반적인 대출신청 방법이고 토지대출의 경우 앱이나 홈페이지를 통한 온라인 신청은 안됩니다. 토지대출은 시세가 불분명하고 다양한 변수가 있기 때문에 아직까지는 비대면으로 진행하는 것이 어렵습니다.
그러다 보니 많은 분들이 은행 창구를 직접 방문하는 것이 보통인데요. 하지만 은행 창구를 직접 방문하는 것은 효율성이 좋은 방법이라 할 수 없습니다.
은행 창구에서는 곧바로 토지의 가치를 판단할 수 없기 때문에 결국은 확인하고 전화드릴게요라는 답변을 받기 십상입니다.
4. 토지담보대출 신청방법
토지 담보대출의 한도나 금리를 비교하기 위한 가장 쉬운 방법은 전국적으로 토지 담보대출을 취급하는 대출 모집인에게 합산 감정을 의뢰하는 방법과 토지 인근의 새마을금고나 농협을 온라인으로 검색해 전화로 탁상 감정을 의뢰하는 방법이 있습니다.
5. 토지담보대출이 불가한 경우
간혹 토지 담보대출이 불가한 경우도 있는데 대표적으로 토지 위에 불법 무허가 건축물이나 묘지, 철탑 등이 있다면 토지 대출이 불가합니다.
여기서 무허가 건축물은 건축물 대장이 없는 건축물을 이야기합니다. 등기가 안 된 건축물을 의미하는 게 아닙니다. 등기가 안 된 건물은 시골에 가면 의외로 상당히 많은 편입니다.
토지에 묘가 있는 경우 일반적으로 토지 담보대출이 안 되지만 반드시 불가한 것은 아닙니다. 지점에 따라서 묘 이장을 조건으로 토지 담보대출이 가능한 경우도 있습니다.
6. 토지담보대출 진행절차
가장 먼저 토지담보대출을 신청하고자 할 때는 담보로 제공할 토지에 대한 기본 정보와 대출 금액 등을 포함하여 간단한 상담 및 접수를 합니다. 접수된 토지정보를 바탕으로 담보로 제공할 토지의 탁상 감정을 진행합니다.
이때 대출 금액과 토지 가치 등을 고려하여 대략적인 감정평가를 진행하게 됩니다. 탁상 감정 후 금융소비자가 대출을 진행하겠다는 의사를 표시하면 금융사는 대출 신청자의 신용조회를 실시하고 대출 가능 여부에 대해 통보해 주게 됩니다.
대출 신청자는 토지 대출과 관련된 각종 서류를 제출합니다. 서류 검토 후 대출기관에서는 현장 실사 및 정식 감정을 진행합니다.
실사 및 감정이 끝난 후 은행에서는 차주의 대출상환 능력 등을 고려하여 최종적인 대출 한도와 금리에 대한 본 승인이 이루어집니다.
본승인 후 대출 약정서를 작성하는데 여기에는 대출 금액, 대출 이자율, 상환 방식 등에 대한 내용이 담겨 있습니다. 대출 약정서 작성 후 대출금을 지급하고 기표를 완료합니다.
7. 토지담보대출 필요서류
토지 담보대출 진행 시 금융사마다 요구하는 서류가 조금씩 다르긴 하지만 공통적으로 필요한 서류는 다음과 같습니다.
주민등록등본, 주민등록 초본, 인감증명서, 신분증, 국세 및 지방세 완납증명서, 등기권리증 또는 매매 계약서, 소득금액 증명원이 해당됩니다.
8. 토지담보대출 금리
약 6~7%대의 금리를 형성하고 있지만 금리는 시장 상황에 따라 얼마든지 변동될 수 있습니다.
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