공인중개사법상 용어를 정의한 내용이며, 공인중개사법상 필요한 용어와 그 범위를 제한하는 내용입니다.
Q1. “공인중개사”라 함은 공인중개사자격을 취득한 자를 말하는데, 취득의 시기는 언제입니까?
자격 취득일은 합격자 발표일로 봅니다.
Q2. 중개가 아닌 계약서 대필도 중개행위로 봅니까?
계약서대필 또는 대서는 거래당사자가 협의한내용을 단순히 계약서만 작성하는 행위로 중개행위로 보지 않으며, 대필료(대서료)도 중개보수에 해당하지 않습니다.(대법원 2009다78863, 78870 : 부동산 중개업자가 중개를 하지 않았음에도 거래계약서를 작성·교부하여서는 아니됨)
Q3. 공인중개사 자격을 취득한 자가 중개보조원으로 고용이 가능합니까?
공인중개사자격을 취득한 공인중개사는 중개보조원으로 고용할 수 없습니다(법제처 법령해석 20-0053 참조).
Q4. 중개보조원이 중개대상물의 확인, 설명이나 중개대상물의 계약사항을 조율하는 행위를 할 수 있습니까?
"중개보조원"이라 함은 공인중개사가 아닌 자로서 개업공인중개사에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 개업공인중개사의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자를 말하며, 중개행위 즉, 확인 설명에 해당하는 범위, 표시광고에 해당하는 범위, 거래관련사항 조율, 계약서작성 등에 관한사항 등에 해당하는 일체의 행위를 수행할 수 없습니다(법제처 법령해석 21-0173 참조).
2. 중개대상물
공인중개사가 중개 가능한 중개대상물은 토지, 건축물 그 밖의 토지의 정착물, ‘입목에 관한 법률’에 따른 입목, ‘공장 및 광업재단 저당법’에 따른 공장재단 및 광업재단이 해당됩니다.
Q1. 주택재건축사업의 조합원이 관리처분계획의 인가 후, 아파트 동ㆍ호수 추첨 전에 입주권에 대한 매매계약을 체결하는 경우에 중개대상물로 볼 수 있습니까?
주택재건축사업의 조합원이 해당 주택재건축사업에 대하여 도시정비법 제48조에 따른 관리처분계획의 인가 후, 아파트 동ㆍ호수 추첨 전에 입주권에 대한 매매계약을 체결하는 경우, 그 입주권은 “장래에 건축될 건축물”에는 해당될 수 있으나, 건축물의 위치, 상태 등이 특정되어 있지 않으므로, 특정아파트에 입주 할 수 있는 권리가 아니라 향후 아파트 동ㆍ호수 추첨을 거쳐서 해당 아파트의 분양예정자로 될 수 있는 지위라 할 것이므로(대법원 1991. 4. 23. 선고 90도1287판결례 참조), 입주권은 중개대상물인 건축물에 해당한다고 보기는 어렵다고 할 것입니다. 따라서, 주택재건축사업의 조합원이 해당 주택재건축사업에 대하여 도시정비법 제48조에 따른 관리처분계획의 인가 후, 아파트 동ㆍ호수 추첨 전에 입주권에 대한 매매계약을 체결하는 경우, 그 입주권은 중개대상물에 해당하지 않는다고 할 것입니다.
Q2. 콘도회원권을 중개대상물로 볼 수 있을까요?
콘도회원권은 중개대상물에 해당되지 않는다고 사료되나, 분양형태(특정 호실이 정해지지 않고 기간, 횟수에 따라 이용할 수 있는 권리인지, 특정 호실의 토지 및 건물 지분 취득인지)에 따라 달라질 것으로, 회원권의 운영방식을 살펴봐야 할 것입니다.
Q3. 상가의 매매나 상가임대차 거래 시 부수되는 권리금도 중개대상물로 볼 수 있을까요?
일반적으로 상가의 매매나 상가의 임대차 거래 시 부수되는 권리금은 관행적으로 거래가 이루어지는 것으로 법 제3조에 규정된 중개대상물에 포함되지 않습니다.
Q4. 동ㆍ호수 추첨이 끝난 입주권으로, 아직 공급계약을 체결하기 전입니다. 중개대상물로 볼 수 있을까요?
동ㆍ호수 추첨이 끝나면 기본적으로 특정 아파트에 입주할 수 있는 지위로 볼 수 있으므로, 공급계약 체결전이라도 주택으로 봐야합니다.
3. 개설등록
중개사무소의 개설등록이란 중개업을 영위하려는 자가 공인중개사법 시행령 및 시행규칙에서 정하는 기준을 갖추어 등록관청에 등록하는 행위입니다.
Q1. 외국인이 중개사무소 개설등록이 가능한지요?
외국인도 공인중개사법령에 의한 중개사무소 개설등록이 가능합니다.
Q2. 가설건축물대장에 기재된 가설건축물에 중개사무소 개설등록이 가능한지요?
건축물대장에 기재된 건물만 가능하며, 가설건축물대장에 기재된 가설건축물에는 개설등록이 가능하지 않습니다.
Q3. 개설등록하려고 하는 자가 1종 근린생활시설에 사무실을 확보하여 개설등록이 가능한지요?
개설등록하려고 하는 자가 1종 근린생활시설에 사무실을 확보한 경우에는 개설등록이 가능합니다.
Q4. 중개법인 설립 시 중개법인의 대표자가 공인중개사가 아니어도 가능한지?
중개법인 설립 시 중개법인의 대표자는 공인중개사여야만 가능합니다.
Q5. 중개법인 설립 시 임원 또는 사원이 9명인 경우에 공인중개사가 몇 명이상이면 가능할까요?
중개법인 설립 시 대표자를 제외한 임원 또는 사원의 3분의 1 이상은 공인중개사여야 하고, 3명이상이 공인중개사이면 가능합니다.
Q6. 개설등록하려는 자가 위반건축물에 중개사무소를 확보한 경우 개설등록이 가능한지요?
건축법상 위반행위로 인해 건축물대장에 "위반건축물" 표시가 기재된 일반건축물(건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제2조제3호의 "집합건축물"외의 건축물을 말함)중 건축법상 위반행위가 발생하지 않은 나머지 일부에 중개사무소를 확보한 경우에도 개설등록을 충족하지 못한 것으로 보아 개설등록이 가능하지 않습니다(법제처 법령해석 14-0332 참조).
Q7. 중개사무소 개설등록이 가능한 건축물의 용도는?
중개사무소는 건축법령상의 건축물의 용도가 근린생활시설, 일반업무시설, 판매시설인 건축물에 사용권을 확보하였을 경우 개설등록이 가능하나, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 등에 따른 “규약”에 집합건물의 구분소유자들이 합의 하여 달리 건물사용에 제한(용도 등)을 하고 있는 경우 등록관청에서는 관련 규약이나 구분소유자의 동의 등을 확인하여 개설등록 여부를 판단하여야 합니다(부동산산업과-3686, 09.12.2).
Q8. 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따른 중개업을 하려는 경우 공인중개사법에 따른 개설등록이 필요한지?
지역농업협동조합, 지역산림조합, 산업단지관리기관 등 다른 법률의 규정에 중개업을 할 수 있는 경우를 제외하고는 중개업을 영위하기 위해서는 개설등록이 반드시 필요합니다. 다만, 산업집적법의 경우 ‘해당 산업단지의 공장용지 및 공장건축물에 대한 부동산중개업을 할 수 있다’라고 규정되어 있어, 공장용지 및 공장건축물에 대한 중개업무만 가능한 것으로 보이며, 「공인중개사법」제9조 및 제13조에 따른 개설등록 기준을 충족하여 등록증을 발급받은 경우에는 개업 공인중개사로서 중개업무가 가능함을 알려드립니다.
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4. 개설등록의 결격사유
중개사무소의 개설등록 요청시에 결격사유에 해당하는 자는 중개사무소의 개설등록을 할 수 없으며, 결격사유가 있는 자는 소속공인중개사나 중개보조원이 될 수 없습니다.
Q1. 개설등록을 요청하는 자가 사면을 받은 지 2년이 경과되었습니다. 개설등록이 가능한지요?
사면 받은 경우에도 3년이 경과되어야 중개사무소 개설등록 할 수 있습니다.
Q2. 음주운전으로 특별범죄가중법 제5조의 11에 따라 금고이상의 형의 유예를 받고, 유예기간 중에 있는 경우에 중개사무소 개설등록이 가능한지요?
음주운전으로 특별범죄가중법 제5조의 11에 따라 금고이상의 형의 유예를 받고, 그 유예기간 중에 있는 사람은 그 위법행위가 중개업과 관련이 없더라도 개설 등록을 할 수 없습니다.
