상가 담보대출 요즘 쉽지 않은데 아래의 내용을 보시면 상가 담보대출에 대한 또 다른 정보와 해결방법을 찾으실 수 있겠습니다.
1. 상가의 종류
상가는 대표적인 수익형 부동산입니다. 사업 소득을 발생시키기도 하고, 임대를 통해서 임대 수익을 만들어내기도 합니다.
상가는 크게 구분상가와 통상가로 나눌 수가 있습니다.
1-1. 구분상가
- 아파트처럼 개별 호수가 나옴
- 등기상에도 호수가 구분됨
- 개별적으로 분양 및 매매 가능
- 소유자가 각각 다른 경우가 대부분임
1-2. 통상가
- 토지와 건물이 하나의 등기부로 표시됨
- 층별로 임차인이 다름
- 같은 층이 여러개로 나누어져 있으나 등기상 구분되지 않음
- 보통 토지와 건물이 한 명 또는 하나의 법인인 경우가 대부분
2. 통상가vs구분상가 감정방법
통상가와 구분상가 모두 대출을 알아보기 위해서는 감정을 해야 하는데 각각 감정의 방식이 조금씩 다릅니다.
2-1. 통상가
- 해당 지번의 토지와 건물 모두 감정평가 합니다.
- 건물 주변의 상권과 입지, 유동 인구 등의 사항을 평가하게 됩니다.
2-2. 구분상가
- 주변 입지나 상권 등을 평가합니다.
- 건물 내에서의 층별, 위치별로 감정평가 금액이 다릅니다.
같은 면적의 상가라고 하더라도 건물이 전면부에 있어서 사람들 눈에 띄기 쉽고 많이 찾는 위치에 자리한 구분상가라면 감정평가 금액이 높게 책정되지만, 건물의 후면부나 안쪽에 위치한 경우 감정평가 금액이 상대적으로 낮게 책정이 됩니다.
3. 자금목적에 따른 상가담보대출 분류
3-1. 시설자금대출
- 자가사업장을 운영하는 경우
- 사업소득으로 이자를 상환할 수 있는지 확인합니다.
- 이런 이유로 소득금액증명원 또는 카드매출내역, 부가세과세표준 증명원 등의 자료를 제출합니다.
3-2. 임대사업자 대출
- 임대수익을 얻기 위한 경우
- RTI을 고려함, 즉 해당 건물의 임대소득으로 대출 이자를 납부할 수 있는지 여부를 확인합니다.
4. 상가담보대출 한도결정 3요소
상가담보대출의 한도는 크게 세 가지에 의해 결정이 됩니다. 첫 번째, 감정가액. 두 번째, RTI. 세 번째, 신용도입니다. 다만. RTI는 개인 임대사업자에만 적용되는 규제라는 점, 꼭 유념해 주시기 바랍니다.
5. 감정가액에 따른 상가담보대출의 한도
통상적으로 감정가액은 매매가액의 80~90% 정도를 잡아주고 대출한도는 감정가액의 60~80% 정도까지 가능합니다.
참고로 매매가액 기준으로는 대출한도가 매매가액의 약 50~70% 사이가 됩니다.
<Tip, 감정가액을 높이는 방법>
상가담보대출 진행 시 은행원이나 지점의 재량도 매우 중요합니다.
상가대출에 적극적으로 협조하는 실무자나 은행, 지점을 만나면 대출한도가 매매가액의 70% 정도까지 무리 없이 나올 수도 있지만, 소극적인 지점을 만나면 대출한도가 매매가액의 50%까지 줄어드는 경우도 있습니다.
만약 원하는 만큼 대출 한도가 나오지 않는 경우에는 제세공과금이나 감리비, 건물의 가치를 상승시키는 데 들어가는 비용 등 기타 비용을 감정가액에 포함시킬 수도 있습니다.
6. RTI에 따른 한도
6-1. 계산공식 활용
▲공식 : 연간임대소득÷1.5÷대출 연이자율
RTI에 따른 최대 한도를 높이기 위해서는 연간 임대 소득을 높이거나 대출 연 이자율을 낮추든 해야 하는데, 현실적으로 대출 연 이자율은 크게 낮추기 힘듭니다.
6-2. 연간 임대소득 높이는 방법
계산공식에 따라 한도를 높이기 위해서는 연간 임대소득을 높여야 하는데, 이는 임차인과의 합의를 통해 렌트프리를 주고, 임대차 계약서상 월 임대료를 높게 책정하는 게 가장 쉬운 방법이라 할 수 있습니다.
7. 신용을 활용한 한도 높이기
▲대출희망금액>LTV한도의 경우
간혹 은행에서는 LTV를 계산하면서 신용이 5% 정도는 발생할 것 같습니다 라는 이야기를 하기도 합니다. 담보물건으로 받을 수 있는 상가 담보대출이 담보가치 한도를 벗어났을 때, 신용을 포함해 대출 한도를 더 준다는 뜻입니다.
이 경우 신용이 발생한 부분만큼은 금리가 높아질 수도 있습니다.
▲신용이 아닌, 공동담보 제공 시 금리인하
금리가 높아지는 점이 마음에 안 들면 공동 담보를 제공해서 금리를 낮춰볼 수도 있습니다.
대표자 또는 그 가족들이 소유한 아파트 등을 공동 담보로 제공하면 신용이 아닌 담보로 인정되기 때문에 금리를 훨씬 낮출 수 있습니다.
8. [참고] 상가대출금리 현황
2023년 5월 기준으로 1금융권은 약 5% 내외, 2금융권은 약 6~7% 내외의 금리를 형성하고 있습니다.
9. [참고] 상가담보대출 DSR 적용여부
상가 담보대출은 DSR에 포함되지 않습니다. DSR규제는 가계 자금 목적의 대출에만 적용될 뿐, 사업자금 목적의 상가 담보대출은 DSR 포함되지 않습니다.
10. [참고] RTI 규제로 대출한도가 부족한 경우
2금융권의 상가담보대출을 이용해야 합니다. 2금융권은 상가대출 시 RTI를 보지 않고 진행을 해주는 지점도 상당히 많기 때문입니다.
그렇지만 한도가 늘어나는 만큼 1금융권에 비해 약 1~2% 정도 금리가 높은 단점이 있습니다.
'정보&리뷰 > 금융, 경제' 카테고리의 다른 글
| 변동금리와 고정금리, 선택 기준 및 대출 시 유리한 금리 조건 소개 (0) | 2023.06.10 |
|---|---|
| 후순위 담보대출 조건, 종류, 금리, 대출한도 등 소개 (0) | 2023.06.04 |
| 원스톱 대환대출 서비스, 신용대출 갈아타기 어플(앱), 절차, 조건 소개 (0) | 2023.06.01 |
| 통합연금포털 연금 조회하는 방법(개인, 퇴직, 국민연금 등), 예시연금액, 노후재무설계 조회 (0) | 2023.05.26 |
| 성실상환자 혜택, 금리인하 혜택, 정책서민금융상품 성실 상환 (1) | 2023.05.25 |