상가 대출을 받기 전에 미리 확인해야 할 필수 체크 사항과 대출 한도를 높이는 방법, 상가 대출 금리 등에 대해 소개하겠습니다.
목 차
1. 상가대출 진행 시 3가지 체크사항
▲감정평가액
▲RTI비율
▲차주의 신용도
< 같이 보면 좋은 글 읽어보기 >
▲상가담보대출 금리한도, 이자, RTI, 감정가액 결정 등 총정리
2. 체크사항-감정평가금액
▲상가대출 최대한도<감정평가액
▲진행 전 탁상감정 필수
상가담보대출의 최대한도는 감정평가액을 넘을 수 없습니다. 따라서 최대 대출 가능금액을 알아보고자 하는 경우에는 우선 탁상감정을 통해 상가의 가치를 평가받아봐야 합니다.
▲탁상감정이란
정식 감정평가 진행 전에 상담자분들의 의사 결정을 돕기 위해 사무실에서 지적 공부 사항이나 기존의 거래 사례 등을 참조하여 상가의 가치를 대략적으로 먼저 검토해 드리는 것을 이야기합니다.
▲탁상감정금액과 정식감정금액 차이
아닙니다. 탁상 감정평가 금액과 정식 감정 금액의 차이는 보통 5~10% 이내 수준입니다.
3. 체크사항-RTI비율
▲RTI=연간임대소득/연이자
▲개인임대사업자=RTI 150% 규제적용
▲RTI에 따른 대출한도=연간임대소득/1.5/연이자율
RTI 비율은 연간 임대소득을 대출이자 비용으로 나눈 값입니다. 개인임대사업자는 RTI 150%를 적용하는데 쉽게 말해 연간 임대수익이 연 이자의 1.5배 이상은 되어야 한다는 뜻입니다.
참고로 상호금융권은 지점에 따라 임대소득에 기타 개인소득까지 합산하여 RTI 120%를 맞춰주는 경우도 있습니다. RTI에 따른 대출한도 계산공식은 연간 임대소득 나누기 1.5 나누기 연 이자율이 되겠습니다.
4. 체크사항-차주의 신용도
월세와 물건의 감정가가 높아도 차주의 신용도가 6등급 이하면 금융사에 따라 대출이 나오지 않을 가능성이 매우 높습니다.
신용점수가 낮아서 상가대출이 힘들다고 예상되는 경우에는 신용도가 높은 사람과 공동명의 계약을 함으로써 상가 대출을 진행해 볼 수 있습니다.
은행 입장에서는 안전한 담보라면 가능한 대출을 해주려는 입장입니다. 공동계약자 중 신용도가 높은 계약자를 차주하면 한도는 높게, 금리는 낮게 상가대출 진행이 가능합니다.
5. 상가대출 한도를 높이는 방법
5-1. 대출을 연초에 실행하라
다른 대출과 마찬가지로 상가대출도 연말보다는 연초에 실행하는 것이 유리합니다.
각 은행 지점별로 매년 대출 목표 금액이 있습니다. 은행마다 매년 달성해야 할 목표치가 있으므로, 보통 연초에 부지런히 대출을 실행하고, 연말로 갈수록 대출 총액을 발휘하게 되는데 이미 연간 목표를 초과 달성한 지점의 경우, 10월 이후에는 상품에 따라 대출을 중단하기도 합니다.
따라서 상가 건물 대출을 받고자 하는 경우에는 가급적 연초에 대출을 알아보는 것이 유리합니다.
5-2. 여러 은행을 비교하라
이와 더불어 여러 담당자와 상담해 보는 것이 중요한데요. 은행마다, 지점마다, 담당자마다 상가대출의 조건이 조금씩 달라지게 됩니다.
그리고 대출 상담은 가능한 직급이 높은 상급자와 이야기하는 것이 좋습니다. 아무래도 경험도 많고 권한도 더 많이 가지고 있기 때문에, 직급이 낮은 직원보다는 더 좋은 조건을 제시해 줄 가능성이 높습니다.
5-3. 2금융권을 이용하라
만약 1금융권에서 대출이 불가능하거나 후순위 대출이 추가로 필요한 경우에는 2금융권을 알아보는 것도 좋습니다. 금리가 조금 높더라도 2금융권의 1금융권보다는 한도가 상당히 더 높은 편입니다.
5-4. 공동 명의로 상가를 매입하라
공동 투자는 가능한 친척이나 형제처럼 믿을 만한 사람이 있는 경우 추천할 수 있습니다. 공동 투자를 하면 소득세나 양도세와 같은 세금 혜택 외에 대출에도 유리한 측면이 있습니다.
가령 공동 명의의 부동산이라면, 은행은 보유자 중에 신용이 더 좋은 사람을 대표 차주로 하여 더 나은 대출 조건을 검토하게 됩니다.
따라서 대출이 불확실하다면, 나보다 더 좋은 신용도를 가진 지인과 공동 명의로 상가를 매입하는 것도 좋은 방법이라 할 수 있습니다.
5-5. 신용 또는 공동담보를 추가하라
간혹 상가 대출을 진행하다가 한도가 부족한 경우에는 신용이 5% 정도 발생할 수 있습니다라고 이야기하기도 하는데요.
이런 경우에는 개인이 소득이나 신용 또는 아파트 같은 다른 담보 물건을 추가하면 상가 대출의 한도를 조금이나마 높일 수도 있습니다.
6. 상가대출의 한도
한도는 위의 소개한 것처럼 감정가를 기준으로 결정됩니다. 상가는 아파트처럼 객관적인 가격이 없기 때문에 감정가는 보통 매매가액의 80~90% 정도라고 보시면 됩니다.
감정가 기준으로 금융권에 따라 대출 한도가 달라지는데 보통 1금융권은 조금 보수적으로 감정가 대비 60%, 2금융권은 80% 정도까지 대출이 가능합니다.
7. 상가대출의 실질한도
위의 모든 금액이 상가대출의 한도가 되는 것은 아니고 몇 가지 경우의 수에 따라 상가 최우선 변제금을 공제한 금액이 실질적인 상가 대출의 최대한도가 됩니다.
7-1. 본인 사업장을 직접 운영하는 경우
실질 최대한도는 감정가액의 80%에서 상가 최우선 변제금을 공제한 금액이 됩니다.
※ 최대한도=(감정가액X80%)-(상가최우선변제금or상가임대보증금 중 높은금액)
▲지역별 상가 최우선 변제금
| 지역구분 | 최우선 변제금액 |
| 서울특별시 | 2,200만 원 |
| 수도권과밀억제권역 | 1,900만 원 |
| 광역시 | 1,300만 원 |
| 그 밖의 지역 | 1,000만 원 |
7-2. 임대를 주는 경우
실질 최대한도는 감정가액의 80%에서 상가최우선변제금과 상가임대보증금 중 높은 금액을 공제한 금액이 됩니다.
※ 최대한도=(감정가액X80%)-(상가최우선변제금or상가임대보증금 중 높은금액)
8. 현재 시중 금융권 상가대출 금리
8-1. 1금융권
| 금융사 | 대출금리 |
| 신한은행 | 4.56%~5.07% |
| 국민은행 | 4.65%~5.55% |
| 우리은행 | 4.89%~5.89% |
8-2. 2금융권
| 금융사 | 대출금리 |
| 상호금융권 | 5.5%~7.0% |
| 예가람저축은행 | 4.5%~13.0% |
| 더케이저축은행 | 6.0%~8.0% |
| 한국투자저축은행 | 4.5%~13.0% |
| 대신저축은행 | 4.69%~16.19% |
| 키움저축은행 | 4.0%~14.0% |
'정보&리뷰 > 금융, 경제' 카테고리의 다른 글
| 500만원 한도 무직자 대출, 이지뱅크 비상금대출, 상품권 매입대출, 대출방법, 한도 (0) | 2023.06.20 |
|---|---|
| 공장담보대출, 공장매매대출, 공장건축자금대출 대출조건, 한도(LTV), 추가자금 대출 안내 (0) | 2023.06.19 |
| 변동금리와 고정금리, 선택 기준 및 대출 시 유리한 금리 조건 소개 (0) | 2023.06.10 |
| 후순위 담보대출 조건, 종류, 금리, 대출한도 등 소개 (0) | 2023.06.04 |
| 상가담보대출 금리한도, 이자, RTI, 감정가액 결정 등 총정리 (1) | 2023.06.03 |