생활안정자금대출, 주택구입자금대출, 대출규제 완화사항 정리, 대출한도, DSR/LTV, 금리

생활안정자금대출, 주택구입자금대출, 대출규제 완화사항 정리

생활안정자금 대출 규제내용과 구입자금 대출, 주택 임대 매매 사업자에 대한 대출 규제내용을 설명드리도록 하겠습니다.

 

목 차

1. 주택구입자금대출

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금융권 이전 등기 접수일 기준 3개월 내에 받는 대출로서, 디딤돌 대출이나 특례, 보금자리론 등의 정책, 모기지, 일반 주택구입자금 대출 등이 여기에 속합니다.

 

2. 생활안정자금대출

소유권 이전 등기 3개월 이후에 받는 가계자금 목적의 모든 주택담보대출을 통칭합니다.

 

생활안정자금대출에는 크게 세 종류가 있는데 이전에 받았던 주택담보대출의 금리를 낮추기 위해 받는 대환대출, 세입자에게 전세 보증금을 돌려주기 위해 받는 전세퇴거자금대출,

 

교육비나 의료비, 생활비 등을 마련하기 위해 받는 일반 생활안정자금 대출에 속합니다.

 

3. 생활안정자금, 구입자금대출 대출규제 완화

3-1. 기존 대출 시점의 DSR 적용

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원칙적으로 대환대출은 신규 대출로 취급하여 대환시점의 DSR규제를 적용하고 있습니다.

 

현재는 가계대출 총액이 1억 원을 초과하는 경우 1금융권은 DSR 40%, 2금융권은 DSR 50%를 적용하고 있는데 2021년 7월 이전에는 대부분의 금융소비자들이 DSR 규제를 적용받지 않았었다는 것입니다.

 

대환대출을 하게 되면 대출 시점 기준으로 규제를 적용받는데 DSR규제 적용 시 소득이 적거나 신용대출이 많은 경우에는 대환대출을 하고자 할 때 기존에 받았던 주택담보대출 금액만큼 한도가 안 나오는 경우가 상당히 많습니다.

 

이에 금융당국은 대환 시 기존 대출 한도의 감액을 방지하기 위해 2023년 3월 2일부터 1년 동안 한시적으로 기존 대출 시점의 DSR을 적용합니다.

 

* 원칙) 대환시점의 DSR적용 → 예외) 기존 대출시점의 DSR적용(1년 한시운영)

 

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3-2. 전세퇴거자금 대출과 관련한 각종 제한 폐지

현재는 전세퇴거자금 대출 취급 시 각종 제한이 다수 존재하는데, 앞으로는 이러한 각종 제한이 일괄 폐지됩니다.

단, LTV, DSR 규제는 적용받는다는 점 꼭 유념해 주시기 바랍니다.

 

금융당국의 이와 같은 개선 조치는 최근 문제가 되고 있는 전세보증금 반환 문제를 해결하기 위함으로 보여집니다.

 

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3-2-1. 다주택자 규제지역 내 주택 → 최대한도 2억 폐지

그동안 다주택자는 규제지역 내 주택에 대한 전세퇴거자금 대출이 불가하였기 때문에, 일반 생활안정자금 대출 명목으로 최대 2억 원까지만 대출이 가능하였지만, 이 최대한도 2억이 폐지됩니다.

 

3-2-2. 규제지역 내 9억 초과 고과주택 → 전입의무 폐지

그동안은 차주 또는 차주와 동일 세대를 이루고 있는 세대원 중 한 명이 하루 이상 전입하고 전입세대열람원을 금융사에 제출해야 하는 의무가 있었는데 이 전입 의무도 이제는 없어지게 됩니다.

 

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3-3. 생활안정자금 대출 연간 최대한도 2억 폐지

그동안은 교육비, 의료비, 생활자금 마련을 위한 생활안정자금 대출은 LTV, DSR 한도가 남아 있더라도 최대 한도가 주택당 연간 2억 원으로 제한되어 있어서,

 

그 이상의 한도를 원하는 경우 사업자 담보대출이나 P2P 담보대출을 대출 규제 우회 수단으로 이용할 수밖에는 없었는데요.

 

이 연간 한도 2억이 폐지될 경우, 일반 생활안정자금 대출의 최대 한도는 LTV 기준 최대 한도와 DSR 기준 최대 한도 중 낮은 금액이 되게 됩니다.

 

3-4. 다주택자 규제지역 내 구입자금대출 허용

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다주택자가 규제지역 내 주택에 대한 구입자금 대출을 일으키는 경우는 대부분 투자 목적일 건데요.

 

현재는 2주택 이상을 보유한 다주택자는 규제지역 내 주택에 대한 구입자금 대출이 전면 금지되어 있지만, 앞으로는 LTV 30% 내에서 주택 구입자금 대출이 가능해집니다.

 

여전히 규제지역으로 묶여 있는 강남, 송파, 서초, 용산구의 평균 전세가율은 약 50%이기 때문에, 세입자만 제때 맞출 수 있다면 구입자금 대출 30%, 전세보증금 50%의 자기자금 20%만 있으면 주택 마련이 가능하다는 겁니다.

 

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3-5. 임대/매매사업자에 대한 주택담보대출 허용

현재 주택 매매/임대사업자 주택담보대출은 모든 지역에서 금지되어 왔습니다.

 

하지만 올해 3월부터는 임대사업자가 규제지역 내 주택에 대해서 주택담보대출 실행 시 LTV 30%, 비규제지역 내 주택에 대한 주택담보대출은 LTV 60%까지 허용되게 됩니다.

 

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3-6. 서민 실수요자의 주택담보대출 한도 폐지

서민 실수요자 요건 주택담보대출 최대한도 6억이 폐지되고 LTV, DSR 범위 한도 내에서 대출 취급이 가능해집니다.

 

4. 생활안정자금대출 주의사항

생활안정자금 대출이 있는 상태에서 주택을 구입하게 되는 경우, 기존 대출을 전액상환해야 하고, 3년간 주택관련대출이 전면 금지되게 됩니다.