월세/전세/임대를 위한 아파트 매매 전략 소개

월세/전세/임대를 위한 아파트 매매 전략 안내

 목적과 상황에 따라 아파트를 매매 시에는 거래 이전에 반드시 숙지해야 할 사항들이 있습니다. 월세, 전세 등과 같이 임대를 목적으로 아파트를 매매하고자 할 때 필수적으로 알아야 하는 내용을 포스팅을 하고자 하니 계획이 있으신 분들은 아래의 사항을 참고하시어 성공적인 아파트 투자를 하시길 바랍니다.

 

 첫째, 임차인의 수요 측면을 고려하여 동네 선택에 신중해야 합니다.

 오래전에 우리나라의 주택보급률이 이미 100%를 넘었기 때문에 중심지의 과밀화와 재개발을 통한 공급은 임차인 선호 지역의 반경을 갈수록 좁게 만들어 특정 지역을 선호하는 추세가 되었습니다. 따라서 임대 수익률을 안정적으로 유지하려면 임차인이 중시하는 입지요소에 철저히 맞춰 아파트를 구입하고자 노력해야 합니다.

 

 임차인 입장에서 중요시하는 아파트 거주 입지는 바로 직장과의 거리와 학군입니다. 그러므로 일단 이 중에 어느 한 가지에도 해당되지 않는 지역은 수요 측면에서 배제하는 것을 추천해 드립니다. 구체적으로 임차인이 아파트를 알아볼 때는 아무래도 본인의 직장과 가까운 곳에서부터 또는 자녀를 위해 상위의 명문 학교 주변(학군)부터 찾아볼 가능성이 큽니다.

 

 이를 따르지 않고 해당 수요의 후순위 지역에 위치한 아파트를 구입하게 되면 얇은 수요층으로 인하여 임차인을 구하기가 어려워지고 선호지역의 아파트 공급이 늘어날 경우, 공실이 증가되고 수익률이 악화될 수 있습니다.

 

반응형

둘째, 소형 평수는 이제 임대 목적으로 선택이 아닌 필수적입니다. 

 주거용 건물은 상가와 달리 소유자가 설비 및 인테리어를 수리해야 하는데, 내부 면적이 클 경우 그에 비례하여 손 볼 곳이 많아지고 보수비용이 과다해질 수 있습니다. 면적이 대형으로 커질수록 임차 수요량과 가격대비 전월세 수익률은 오히려 불리한 양상을 보이고 있습니다.

 

 위와 관련하여 통계청 자료에 따르면 우리나라의 한 가구를 구성하는 평균 인원수는 1980년 기준 약 4.5명에서 2010년 약 2.7명, 2015년 약 2.5명으로 계속 줄어들고 있고 현재까지도 독신가구가 증가 추세입니다. 또한 과거에 비해 저출산 등의 사회적 트렌드로 옛날처럼 5인 이상의 가구는 줄어들고 보통 3~4인 가구의 형태를 갖고 있습니다.

 

 많은 사람들이 그래도 큰평수의 아파트에서 살고자 희망하고 국민평수도 27평에서 34평 대로 커지긴 했지만 코로나 이후 금리 인상 등으로 늘어난 대출 이자를 무작정 감당해 내는 것도 쉽지 않기에 경제적인 면을 보더라도 임대 목적 대형 아파트의 선호는 떨어질 수 있습니다.

 

셋째, 임대차 시장의 성수기와 비수기를 잘 대비해야 합니다. 

 임대차 수요는 1년을 기준할 때 매월 동일하지 않고 시기에 따라 임대료의 10% 정도 차이가 있습니다. 더 나아가 비수기에는 임차인을 아예 구하지 못하는 상황도 가능하므로 심한 경우 금전의 융통이 막힐 수 있습니다. 임대시장의 대표적인 수요 요인을 아래와 같이 안내하겠습니다.

 

①  자녀의 입학 및 졸업 시기     

 먼저 자녀가 초, 중, 고등학교에 입학하기 위해서는 평준화 학군지역(근거리 학교 배정 등 적용 등)인 경우 전입 기한이 있는데, 학교 급별로 전년도 10월 ~ 12월, 혹은 이듬해 3월 입학 전까지는 이사를 와야 합니다.

 

 그 외로 자녀가 비평준화 학군지역(근거리 학교 배정 미적용)의 초, 중, 고등학교 그리고 대학교에 입학하는 경우가 있다. 이때는 전입 기한이 없으므로 대부분 3월 입학을 기점으로 이사를 올 가능성이 있습니다.        

 

 그리고 자녀가 고등학교 혹은 대학을 졸업하게 되면 취업 등의 이유로 더 이상 학교와 근거리에 거주해야 할 필요가 없어지기에 고등학교나 대학의 졸업을 앞두고 겨울방학이 시작되는 12월 말에 맞춰 집을 떠나려는 임차인이 증가할 수 있습니다.

 

  앞서 검토한 입학 시기들을 고려하면 임대차 계약 후 잔금까지의 기간을 평균 한두 달 정도로 볼 때, 9월부터 이듬해 2월까지 집을 구하는 임차 수요가 늘어날 수 있습니다. 그에 반해 자녀의 고등학교 및 대학 졸업으로 임차인이 떠나는 집의 임대인은 11월부터 연말 사이에 미리 계획하시어 새로운 임차인을 찾아보면 되겠습니다.

 

 결과적으로 9월부터 10월까지는 전월세 수요가 높은 성수기이고 11월부터 최소한 연말까지는 전월세 공급과 수요가 비슷해지고 그다음 이듬해 1월부터 2월까지는 다시 전월세 수요가 높아질 것으로 보이고 4월부터 8월까지는 학군에 의한 수요는 기대하기 어렵습니다.

 

반응형

②  취업 및 결혼 사유   

 첫째로 취업과 관련하여 대기업이나 공기업 등의 기업채용은 대부분 상반기 기준 3월 전후, 하반기 기준 9월 전후부터 실시하여 각각 반기 말에 최종 합격자를 발표합니다. 그리고 공무원 임용시험은 서울시와 지방직의 경우 6월 전후에 실시되어 9~10월 전후에 최종 합격자를 발표합니다.    

 

 그러므로 전월세 아파트 임차 수요가 7월 전후 또는 12월 전후에 증가할 가능성이 있고 주로 중소형 아파트를 선호할 확률이 큽니다.

 

  둘째로 결혼 사유가 있습니다. 결혼식의 대표적인 시기는 상반기가 3월 ~ 5월, 하반기가 9월 ~ 11월입니다. 결혼식의 성수기 판단에는 무엇보다 계절의 영향이 절대적이기에 결혼 비수기는 12월 ~ 2월, 6월 ~ 8월로 각각 한겨울과 한여름에 해당됩니다. 반면에 계절적으로 포근한 5월과 10월은 가장 결혼식을 많이 하는 달입니다.

 

 그렇기에 결혼식보다 한발 앞서 2월에서 4월 사이, 8월에서 10월 사이에 신혼집을 구하는 임차 수요가 발생할 수 있고 주로 중소형 아파트가 될 가능성이 높습니다.        

 

③ 결 론  

 학교, 취업, 결혼은 임대 목적 아파트의 수요가 결정되는 중점적인 사유들입니다. 종합해서 살펴보자면 20평대 중반 이하 아파트의 계약일 기준 최고 성수기는 2월, 9월 ~ 10월이 되고 5월 ~ 6월 비수기만 제외하면 연중 고르게 임차 수요 있는 편이라고 볼 수 있습니다. 20평대 후반 이상 아파트의 임대차에는 주로 자녀의 학교 문제가 영향을 미친다고 볼 수 있는데 계약일 기준 최고 성수기는 1월 ~ 2월, 9월 ~ 10월이 되고 4월 ~ 8월은 비수기가 될 가능성이 높습니다.