전세계약기간 집주인 변경 시 필수 조치 및 확인사항

전세계약기간 집주인 변경 시 필수 조치 및 확인사항

전세계약기간이 끝나기도 전에 전 집주인이 다른 사람에게 건물을 파는 등 새로운 집주인으로 바뀌는 사례가 적지 않습니다. 보통 세입자에게 알리지 않고 건물을 매매해서 아무도 모르게 집주인이 바뀌는 경우도 정말 많고요

전세계약기간 중 집주인이 바뀌었다면 바뀐 집주인이 보증금을 돌려줄 경제적 능력이 있는지도 모르고 깡통 전세 위험도 있어서 불안하실 수 있습니다.

아직 계약기간이 지나지 않았는데 중간에 보증금이 오르면 어떻게 되는지도 걱정하실 수도 있습니다.

위와 같이 많은 분들이 전세기간 중 집주인이 바뀌어 걱정을 하는데 이런 상황에서 세입자는 어떻게 대처할 수 있는지를 안내하겠습니다.

목 차

1. 집주인이 바뀌면 계약서를 새로 써야 하는지?

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따로 다시 쓰지 않아도 됩니다. 집주인이 바뀌기 전에 전입신고와 확정일자를 모두 받은 상황이라면 임차인의 권리인 대항력과 우선변제권이 생기기 때문에 그 집에서 계속 살 수 있습니다.

주택임대차보호법에 따라 새로운 집주인은 집에 대한 소유권뿐만 아니라 전 집주인의 권리와 의무도 함께 승계하기 때문에 새로 계약서를 쓸 필요가 없습니다. 다만 보증금이 오른다면 증액된 금액에 대한 계약서를 새로 작성하셔야 합니다.

 

여기서 주의해야 할 점이 보증금 2억에서 2억 5천으로 올랐다고 가정한다면 증액된 5천만 원이라는 보증금에 대한 계약서를 새로 쓰게 될 텐데 그러면 이 5천만 원에 대한 대항력과 우선변제권이 새 계약서를 쓰는 시점을 기준으로 밀려나게 된다는 것입니다.

이때 등기부등본을 꼭 확인해서 새 집주인이 집을 담보로 대출받은 것은 없는지 보증금을 돌려줄 경제력이 있는지 등을 꼭 체크해야 합니다. 모른 채 계약하게 되면 전세 사기에 노출될 위험이 커지게 됩니다.

그러므로 집주인이 바뀐 후 보증금이 올라 계약서를 쓰게 된다면

첫 번째 등기부등본 확인.

두 번째 특약을 통해 기존 전세보증금에 얼마를 증액해서 갱신한다는 내용이 명확히 드러나도록 씁니다.

세 번째 증액된 보증금만큼 새 집주인 계좌로 입금하면 됩니다.

▶함께 참고하면 좋은 내용 : 전세사기 피해 예방을 위한 전세계약 유의사항

 

2. 원래 집주인에게 보증금을 돌려받수 있는지?

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가능합니다. 임대인 지위승계 이의제기를 통해 기존 집주인에게 계약을 해지하고 전세보증금을 돌려달라고 청구할 수 있습니다.

쉽게 말해서 세입자가 새 집주인의 지위가 승계되는 것을 원하지 않는다면 이는 전 집주인에서 새 집주인으로 승계되는 임대차 관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 볼 수 있습니다.

따라서 계약기간이 끝나기 전에 집주인이 바뀐다면 곧바로 이의제기를 통해서 계약을 해지하고 원래 집주인에게 보증금을 청구할 수 있습니다.

3. 이의제기는 어떻게 하는지?

세입자가 집이 새 집주인에게 넘어간 사실을 안 때로부터 최대한 빠른 시일 내에 이의를 제기해야 합니다. 보통 내용증명을 이야기하지만 내용증명이 도달하지 않는 경우도 흔하게 발생합니다.

그렇기에 임대인 지위승계 이의제기는 집주인에게 세입자의 의사표현이 명확하게 도달했음을 입증하는 것이 가장 중요합니다.

따라서 내용증명뿐만 아니라 전화통화 녹음본, 문자나 카카오톡 답장 캡처본 등 기록을 많이 남겨두시는 게 좋습니다.

4. 집주인 변경 대비, 전세계약 시 특약 기재사항

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집주인이 바뀌면서 임대인 지위가 승계되는 것은 임차인의 동의가 필요한 사항이 아닌 법률 상의 당연승계입니다. 그래서 집주인이 바뀌는 사실을 세입자가 모를 수밖에 없기에 계약 시 다음과 같은 특약을 넣는 것을 추천드립니다.

▶'전셋집 계약할 때 주택임대차 계약 기간 중 매매 등으로 소유권이 변경될 시, 사전에 이 사실을 임차인에게 알릴 것'
▶'사전에 알리지 아니하고 주택의 소유권을 이전하는 경우 주택임대차보호법상 임대인 지위승계 조항에도 불구하고 임대인은 여전히 임차인에 대한 보증금 반환의무를 부담해야 한다.'

결론적으로 말씀드리자면 집주인이 바뀌었을 때 임대인 승계 이의제기를 통해 계약을 해지하고 보증금을 돌려받을 수 있다는 점을 기억하시면 되겠습니다.